Renta vacacional: los números reales detrás de un ROI del 9%
Cuando un anuncio promete ROI del 9%, la pregunta correcta no es si es posible (sí lo es) sino qué incluyeron y qué dejaron fuera para llegar a ese número.
Un ROI no es un dato del inmueble, es el resultado de una resta. Quien la presenta decide qué entra y qué no, y ahí se abre la diferencia entre el número del anuncio y el que vas a ver en tu estado de cuenta.
De dónde sale el bruto
El ingreso bruto por renta vacacional depende de tres cosas: tarifa por noche, ocupación anual y comisión del operador. Una ocupación del 70% en una zona consolidada como Aldea Zamá es realista; una del 85% sostenida todo el año casi nunca lo es. Cuando alguien proyecta al 85% para que el ROI cierre bonito, ahí está la primera bandera.
La tarifa que se usa para proyectar suele ser la de temporada alta, y la ocupación anual promedio no distingue entre diciembre y septiembre. Pedir el desglose mes a mes de los últimos doce meses, y no el promedio, es lo que revela si el proyecto vive de seis semanas buenas al año.
Lo que la proyección deja fuera
Del ingreso bruto hay que restar lo que casi nunca aparece en la proyección: comisión del operador (20%-30%), mantenimiento del condominio, predial, reposición de mobiliario y los periodos vacíos entre huéspedes. Cuando metes esos costos, un bruto del 12% puede aterrizar en un neto del 8%-9% real. Ese 9% neto sí es un buen número; el problema es cuando te venden el bruto como si fuera neto.
Hay dos costos que casi nunca se anotan y sí duelen. La reposición de mobiliario, que en renta vacacional toca cada tres o cuatro años y no es menor. Y los días que la unidad está bloqueada, sea por mantenimiento o por uso del propietario: si piensas usarla dos semanas al año, esas dos semanas salen del ingreso y tienen que estar en el cálculo.
Cómo leemos un ROI antes de recomendarlo
Lo que hacemos al evaluar una propiedad de inversión es partir del histórico real de ocupación del operador y restar todos los costos antes de darte un número. Preferimos decirte 8% defendible que 12% que no vas a ver. Un retorno honesto es el que sigues viendo en el estado de cuenta a los dos años.
En la práctica el número que damos parte de ese histórico, resta comisión, mantenimiento, predial, seguro y una reserva anual para reposición, y descuenta las noches de uso propio. Sale más bajo que el del anuncio casi siempre. Es el que se sostiene en el segundo año, que es cuando la mayoría de las proyecciones se caen.
